Ev, arsa, tarla ya da bağ; çoğu zaman bir ailenin en değerli varlığıdır. Mirasla paylı hâle gelen taşınmazlar, usulsüz yapılan devirler, kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar ve müteahhitle yaşanan sorunlar, doğru hukuki yol izlenmediğinde yıllarca çözümsüz kalabilir.
Büromuz; tapu kayıtlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, mirasçılar arasındaki paylaşım sorunlarında, kira ilişkilerinde ve inşaat sözleşmelerinde taşınmaz maliklerini, mirasçıları, kiracı ve kiraya verenleri temsil eder. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu alanda verdiğimiz hizmetler
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğu durumlarda; kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Sahte vekâletname ya da vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hata, hile veya korkutma ile yapılan satışlar ve yolsuz tescil bu davaların başlıca nedenleridir.
Davanın türüne göre süreler farklıdır: örneğin irade bozukluğuna dayanan iptal talepleri için kanunda öngörülen kısa süreler geçerliyken, sahtecilik ve yolsuz tescil hâllerinde farklı kurallar uygulanır. Tapu ve noter kayıtları, imza incelemesi ve sağlık raporları gibi delillerin erken toplanması önemlidir.
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
Miras bırakanın, bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazı aslında bağışladığı hâlde satış gibi göstererek devretmesine muris muvazaası denir. Bu durumda diğer mirasçılar, miras payları oranında tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Muris muvazaasına dayanan davalar zamanaşımına tabi değildir; miras bırakanın ölümünden sonra açılır. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, taşınmazın değeriyle bedel arasındaki fark, taraflar arasındaki ilişki ve tanık beyanları gibi deliller birlikte değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme taşınmazı mümkünse aynen bölüştürür; bölünmesi hukuken ya da fiilen mümkün değilse satışa çıkarır ve bedeli paylara göre dağıtır.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren düzenlemeyle, tüm payları miras yoluyla edinilmiş ve üçüncü kişilerin payı bulunmayan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca paydaş mirasçılar arasında yapılır; böylece aile varlıklarının yabancıların eline geçmesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Kira tespiti, kira artışı ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (kira tespit davası).
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplere dayanabilir: kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi. Her sebebin kendine özgü süresi ve şartları vardır.
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazınızı izniniz olmadan kullanan, üzerine yapı yapan ya da sınırınıza tecavüz eden kişiye karşı müdahalenin önlenmesi (elatmanın önlenmesi) davası açılabilir; gerektiğinde yapının yıkımı da istenir.
Haksız kullanım nedeniyle, kullanılan süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir; ecrimisil kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıl için istenebilir. Paylı taşınmazlarda paydaşlardan ecrimisil istenebilmesi için çoğu durumda önce kullanımdan men edilmesine yönelik bir ihtar gerekir.
Önalım (şufa) davası
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı bedeli ödeyerek o payı öncelikle satın alma hakkına (önalım hakkı) sahiptir.
Önalım davası, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl içinde açılmalıdır. Davada, satış bedeli ve tapu masrafları mahkemenin belirlediği süre içinde depo edilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibinin arsasından pay vermesi karşılığında yüklenicinin bina yapmayı üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Sözleşmede teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, gecikme cezası ve tapu devrinin aşamalara bağlanması açıkça belirlenmelidir.
Yüklenicinin işi süresinde bitirmemesi, eksik ya da ayıplı imalat yapması hâlinde gecikme tazminatı, eksikliklerin giderilmesi, sözleşmeden dönme ve yükleniciye devredilen payların tapu iptali gibi talepler gündeme gelir.
Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerde yönetim, aidat, ortak alanların kullanımı, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve bağımsız bölümlerin amacı dışında kullanılması gibi konularda uyuşmazlıklar yaşanır. Ödenmeyen aidatlar için gecikme tazminatıyla birlikte icra takibi yapılabilir.
Kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Önemli süreler
Görüşmeye getirmeniz gerekenler
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
- Kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme dekontları
- Satış, bağış ve vekâlet belgeleri
- İnşaat sözleşmesi, ruhsat ve iskân bilgileri
- Taşınmazın fotoğrafları ve kullanım bilgileri
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Konut ve çatılı işyerlerinde yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira tespit davasıyla emsal kiralara göre yeni bedel belirlenebilir.
Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söyleyerek beni çıkarabilir mi?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu ise tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Hisseli tapudaki payımı satabilir miyim?
Evet, payınızı satabilirsiniz; ancak diğer paydaşlar üç ay içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir. Taşınmazın tamamının satılması için ise tüm paydaşların anlaşması ya da ortaklığın giderilmesi davası gerekir.
Babam evi kardeşime satış gibi gösterip devretti; ne yapabilirim?
Devrin aslında bağış olduğu ve sizi mirastan yoksun bırakmak amacıyla yapıldığı ispat edilirse, babanızın ölümünden sonra muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Bu dava zamanaşımına tabi değildir.
Kira ve ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra dairesi aracılığıyla yapılan ilamsız tahliye takipleri ise bu şarta tabi değildir.
Taşınmaz uyuşmazlığınızı değerlendirelim
Tapu kaydı, sözleşme ve mirasçılık belgesiyle birlikte gelin; izlenecek yolu ve arabuluculuk sürecini birlikte planlayalım.
İlgili yazılar
Gayrimenkul Hukuku4 dk okuma
Ortaklığın Giderilmesi Davası: Hisseli Tapuda Çözüm ve 2026 Değişikliği
Hisseli tapuda paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Zorunlu arabuluculuk, aynen taksim ya da satış ve miras taşınmazlarında ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılması.
Av. Selin Pehlivan
Gayrimenkul Hukuku3 dk okuma
Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırmaya Karşı Tapu İptal Davası
Miras bırakan bir taşınmazı bağışladığı hâlde satış gibi gösterdiyse mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Davanın şartları, delilleri, zamanaşımı ve tenkis davasından farkı.
Av. Selin Pehlivan
Gayrimenkul Hukuku4 dk okuma
Kira Artışı ve Kiracının Tahliyesi: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları
Yenilenen kira yılında artış sınırı, beş yıl sonra kira tespit davası, tahliye sebepleri ve süreleri, yeni malikin ihtiyacı, zorunlu arabuluculuk ve sık yapılan hatalar.
Av. Selin Pehlivan
Ticaret ve Şirketler Hukuku4 dk okuma
Şirketlerde Asgari Sermaye Uyumu: 31 Aralık 2026’ya Kadar Yapılması Gerekenler
Limited şirketlerde 50.000 TL, anonim şirketlerde 250.000 TL asgari sermayeye uyum için son gün 31 Aralık 2026. Sermaye artırımının adımları ve uyulmazsa doğacak sonuçlar.
Av. Ali Haydar Pehlivan