Ortaklığın Giderilmesi Davası: Hisseli Tapuda Çözüm ve 2026 Değişikliği

Mirasla birden fazla kişiye geçen tarla, bağ ya da evler; paydaşların taşınmazın nasıl kullanılacağı, kiraya verilip verilmeyeceği ya da satılıp satılmayacağı konusunda anlaşamaması nedeniyle yıllarca atıl kalabilir. Bu durumda her paydaş, ortaklığın giderilmesini (eski deyişle izale-i şuyu) isteyebilir. 2026’da yürürlüğe giren düzenleme ise miras taşınmazlarının satışında mirasçılara öncelik tanıyor.

Hangi durumlarda açılır?

Paylı mülkiyette her paydaş, sözleşme ya da kanun bir engel öngörmedikçe ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin henüz paylaştırılmamış miras) de ortaklığın giderilmesi istenebilir; bu durumda önce mirasçılık belgesiyle mirasçılar ve payları belirlenir. Paydaşlardan biri ölmüşse, onun mirasçılarının da davada yer alması gerekir.

Önce arabuluculuk

7445 sayılı Kanun’la getirilen düzenlemeyle, 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle geldi. Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar; taşınmazın içlerinden birine satılması, aynen paylaşılması ya da birlikte satılması gibi çözümler üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılır.

Aynen taksim mi, satış mı?

Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen bölme, taşınmazın değerinde önemli bir azalma olmadan ve hukuken mümkünse tercih edilir. Ancak:

• Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirlenen asgari büyüklüklerin altında bölünemez; küçük tarlalarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz.
• İmar mevzuatı, tek bir binanın ya da arsanın bölünmesine izin vermeyebilir.
• Paydaş sayısının çok, payların küçük olduğu durumlarda bölme fiilen anlamsız hâle gelir.

Bu durumlarda mahkeme, taşınmazın satışı yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, icra satış hükümlerine göre satış memurluğu tarafından yapılır; taşınmazın değeri bilirkişi aracılığıyla belirlenir ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

2026 değişikliği: ilk artırma mirasçılar arasında

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nda önemli bir değişiklik yapıldı. Buna göre, tüm paydaşların payını miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin payı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ilk artırma yalnızca paydaş mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır ve ilk artırmada teklifler taşınmazın tahmini değerinin tamamından başlar.

Düzenlemenin amacı, aile varlıklarının yabancı alıcılara düşük bedellerle geçmesini önlemek ve mirasçılardan birinin taşınmazı diğerlerinin paylarını ödeyerek almasını kolaylaştırmaktır. İlk artırmada alıcı çıkmazsa satış, genel kurallara göre herkese açık olarak devam eder.

Masraflar ve süre

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve avukatlık ücreti kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligatların yapılabilmesine, mirasçılık belgelerinin tamamlanmasına ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Yurt dışında yaşayan ya da adresi bilinmeyen paydaşlar süreci uzatabilir.

Davadan önce düşünülmesi gerekenler

• Taşınmazı kullanan paydaştan, kullanılan süre için ecrimisil istenip istenmeyeceği,
• Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı,
• Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler,
• Paydaşlardan birinin diğerlerinin paylarını satın alma ihtimali.

Sık sorulan sorular