Gayrimenkul Hukuku
Kira Artışı ve Kiracının Tahliyesi: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları
Yenilenen kira yılında artış sınırı, beş yıl sonra kira tespit davası, tahliye sebepleri ve süreleri, yeni malikin ihtiyacı, zorunlu arabuluculuk ve sık yapılan hatalar.
Av. Selin PehlivanPehlivan Hukuk Bürosu
4 dk okuma
Kira ilişkileri, ev sahibi ile kiracı arasında en sık uyuşmazlık çıkan alanlardan biridir. Kira artış oranı, beş yılın dolmasıyla gelen kira tespiti ve tahliye sebepleri kanunda ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Her tarafın haklarını ve sürelerini bilmesi, uyuşmazlığın büyümeden çözülmesini sağlar.
Kısaca
- Konut ve çatılı işyerlerinde yenilenen kira yılındaki artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli, kira tespit davasıyla emsallere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
- Tahliye yalnızca kanundaki sebeplerle mümkündür ve her sebebin kendine özgü süresi vardır.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira artışında yasal sınır
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün geçerli olan kural TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile uygulanır. Sözleşmede daha düşük bir oran ya da sabit bir artış belirlenmişse, o oran geçerlidir.
Beş yıl sonra kira tespiti
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu dava çoğu zaman piyasa koşullarının çok gerisinde kalmış kira bedellerinin güncellenmesini sağlar.
Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen bedel yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Aksi hâlde tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Tahliye sebepleri
Kiraya veren, kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir:
| Sebep | Süre ve şart |
|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verilen yazılı ihtar; süre sonunda ödenmezse fesih ve tahliye |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi ya da dava |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar; kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiraya verenin ya da yakınlarının ihtiyacı | Gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı; belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava |
| Esaslı onarım veya yeniden inşa | Kiralananın kullanılmasının imkânsız olduğu esaslı onarım ya da yeniden inşa |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Sözleşme süresi ve on yıllık uzama sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle |
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhütleri geçersiz sayılabilir.
Arabuluculuk zorunluluğu
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespiti, tahliye, kira alacağı davaları gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, tahliye tarihi ya da yeni kira bedeli gibi konular bağlayıcı hâle gelir. İcra dairesi aracılığıyla yapılan ilamsız tahliye takipleri ise bu şarta tabi değildir.
Kiracının hakları
- Kanundaki sebepler dışında belirli süreli sözleşmenin sonunda tahliye edilmeme,
- Yasal sınırı aşan kira artışını ödememe,
- Kiralananın kullanıma elverişli durumda teslim edilmesini ve ayıpların giderilmesini isteme,
- Depozitonun, kiralananın hasarsız teslimi hâlinde iadesini isteme.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam istiyor; ne yapmalıyım?
Yasal sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. Kira bedelini sınır içinde artırarak ödemeye devam etmeniz ve ödemeleri banka aracılığıyla yapmanız önerilir.
Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söyledi ama evi başkasına kiraladı; ne olur?
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen konut, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat isteyebilir.
Ev satıldı; yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik, kendisinin ya da yakınlarının ihtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilir. Kira sözleşmesi yeni malik bakımından da geçerliliğini korur.
Depozitomu geri alamıyorum; ne yapabilirim?
Kiralananı hasarsız teslim ettiyseniz depozitonun iadesini isteyebilirsiniz. Banka hesabında tutulan güvencelerde bankaya başvuru, diğer hâllerde arabuluculuk ve dava yoluna gidilebilir.
Kira uyuşmazlığınızı değerlendirelim
Kira sözleşmeniz, ödeme kayıtlarınız ve ihtarnamelerle gelin; arabuluculuk, tespit ya da tahliye sürecini birlikte planlayalım.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Yazar
Av. Selin Pehlivan
1996’da Giresun’da doğdu. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun oldu; 2019’dan bu yana Tokat Barosu’na kayıtlı olarak avukatlık yapıyor. Aile, sigorta ve tazminat, gayrimenkul ve yabancılar hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık yürütüyor.
